Si estás pensando en alquilar una propiedad en Portugal, en esta guía veremos lo que debes saber sobre tus derechos como inquilino antes de alquilar una propiedad en Portugal.
¿Debería alquilar o comprar una vivienda en Portugal?
Alrededor del 75% de los residentes en Portugal tiene casa en propiedad. La decisión de alquilar o comprar depende de tus circunstancias personales. En ciudades como Lisboa y Oporto, puede ser bastante fácil encontrar un apartamento para alquilar a largo plazo. Sin embargo, esto puede ser más difícil en zonas donde las casas de vacaciones a corto plazo son la norma, como en el Algarve.
Aunque los costes de alquiler en Portugal no son especialmente elevados, los salarios en Portugal pueden ser bastante bajos. Los portugueses suelen gastar entre un tercio y la mitad del salario medio en el alquiler.
Si estás pensando en mudarse a una zona turística de Portugal, quizá sea mejor considerar la compra en lugar del alquiler. Muchos propietarios de estas zonas cobran elevados alquileres para estancias cortas en verano; sus tarifas estivales son tan elevadas que prefieren dejar las propiedades vacías durante el invierno. Naturalmente, los costes de los alquileres a corto plazo tienden a ser más altos que los de largo plazo.
Duración del alquiler
La mayoría de las propiedades en las zonas turísticas se alquilan amuebladas (mobiliado), ya sea a largo o a corto plazo, y las propiedades sin amueblar a largo plazo (desmobiliado, sem mobília) son difíciles de encontrar. Por otro lado, en las grandes ciudades los alquileres a largo plazo se suelen alquilar sin amueblar y las propiedades amuebladas son difíciles de encontrar.
Alquileres de larga duración
Los costes de alquiler varían considerablemente en función del tamaño (número de habitaciones) y la calidad de una propiedad, su antigüedad y las instalaciones que ofrece. Sin embargo, el factor más importante que afecta a los alquileres es la región, la ciudad o el pueblo, y el barrio concreto.
Los alquileres de larga duración tienen una buena relación calidad-precio en las zonas turísticas fuera de la temporada de verano (cuando son escasos), donde es posible alquilar una propiedad durante toda la temporada de invierno.
Los alquileres de un año o más son difíciles de encontrar en el Algarve y suelen ser muy caros. En las grandes ciudades, los alquileres son elevados (en relación con los salarios) y los contratos suelen ser de un año y renovables de mutuo acuerdo entre el propietario y el inquilino.
Alquileres de corta duración
Los alquileres a corto plazo siempre están amueblados y suelen ser para alquileres vacacionales de unas pocas semanas o meses. Es necesario un contrato de corta duración o temporal, que proporciona a los inquilinos menos derechos que un contrato de larga duración. Hay una gran cantidad de propiedades en alquiler en Portugal, como apartamentos, casas rurales, casas de campo, casas adosadas y villas.
Los alquileres a corto plazo son mucho más caros que los de larga duración, sobre todo en las zonas vacacionales más populares. Sin embargo, muchos agentes alquilan propiedades con autoservicio en zonas turísticas con una reducción considerable durante la temporada “baja”, que puede extenderse de octubre a abril.
El alquiler de un apartamento o casa amueblada de uno o dos dormitorios durante la temporada baja suele ser de 600 a 900 euros al mes para un alquiler mínimo de uno o dos meses. El alquiler suele pagarse con un mes de antelación y un mes de alquiler como fianza.
Los alquileres de menos de un mes son más caros; por ejemplo, de 300 a 450 euros por semana para un apartamento de dos habitaciones en temporada baja, lo que supone un 50% del alquiler que se cobra en temporada alta.
Muchos hoteles y hostales también ofrecen tarifas especiales para largas estancias en temporada baja. Hay que tener en cuenta, sin embargo, que cuando el periodo de alquiler incluye los meses de mayor afluencia, julio y agosto, el alquiler puede ser prohibitivo (el Algarve es una de las regiones europeas más caras para alquilar una casa de vacaciones en verano).
Documentos
Contrato
Para alquilar una vivienda en Portugal es necesario firmar un contrato de arrendamiento:
El contrato debe establecer:
- La duración del alquiler
- Cuándo se revisa la renta
- Con cuánto tiempo de antelación se debe dejar la vivienda
Los contratos de alquiler pueden ser indefinidos o de duración determinada. En este último caso, la duración y la fecha de vencimiento deben figurar en el contrato. Se aconseja establecer qué condiciones se aplican para romper el contrato.
Los propietarios suelen ser muy reacios a firmar un contrato de alquiler de menos de un año, por la sencilla razón de que, a diferencia de España, son ellos los que pagan los honorarios de las agencias inmobiliarias.
Legalmente, en Portugal, estás obligado a permanecer en tu apartamento durante un tercio del plazo del alquiler como mínimo, más cuatro meses de preaviso.
Los contratos de alquiler más comunes, o contratos de arrendamiento, son los de un año y los de dos años. También son posibles los contratos de más de seis años, pero son menos comunes. El periodo máximo establecido por la ley para un contrato de alquiler es de 30 años.
Hasta ahora, se puede firmar un contrato de seis + seis meses, pero los cambios recientes en la ley han hecho que la duración mínima del contrato sea de un año, por lo que pronto dejará de ser una opción.
El contrato de alquiler debe contener la siguiente información:
- Datos personales de ambas partes, como nombre, fecha de nacimiento, nacionalidad y estado civil
- Ubicación exacta de la vivienda alquilada
- Número y fecha de la licença de habitação
- Normas y condiciones establecidas entre el inquilino y el propietario
Normas de alquiler: propietarios e inquilinos
- Es obligatorio tener un contrato por escrito; los contratos verbales no se reconocen legalmente.
- El propietario puede prohibirle subarrendar el inmueble.
- El arrendador puede aumentar el alquiler una vez al año, en función de la duración del contrato.
- Tu casero no tiene derecho a entrar en tu casa sin permiso. Dicho esto, puedes denunciarle si entra o ha entrado en la vivienda utilizando su propia llave.
- Tucasero está obligado a registrar el contrato de alquiler en el Portal das Finanças, el sitio web oficial de las autoridades fiscales portuguesas.
- Sólo podrá deducir los impuestos de sus gastos con el alquiler si su domicilio legal coincide con la dirección que figura en las facturas del alquiler. Si se muda a un nuevo lugar, tiene un mes para cambiar su dirección en su documento de identidad válido en el país.
- Si piensas alquilar con una mascota o adoptar una mientras tanto, asegúrate de indicarlo e incluir una cláusula en tu contrato que te lo permita, para no tener problemas más adelante.
- Si has vivido en tu alquiler durante al menos un tercio del contrato, puedes rescindirlo. Tendrás que notificarlo al propietario cuatro meses (120 días) antes de la fecha en que pretendes marcharte.
Qué documentos necesitamos para firmar un contrato de alquiler
Para firmar un contrato de alquiler en Portugal necesitaremos los siguientes documentos:
- DNI o pasaporte en vigor
- Últimas nóminas o declaración de la renta
Si no puedes aportar un recibo de sueldo o una declaración de la renta, es posible que te pidan un avalista. Éste deberá aportar los mismos documentos. Normalmente se nos pedirá una fianza equivalente a uno o dos meses de alquiler por adelantado.
Como inquilino, puede solicitar al propietario los siguientes documentos
- Registro de la propiedad (caderneta predial)
- Cédula de habitabilidad (licença de habitação) una licencia que garantiza que el edificio puede ser habitado
- Certificado energético
Derechos del inquilino en Portugal
Las leyes de arrendamiento en Portugal tienden a inclinarse hacia el inquilino, y puede ser muy difícil para los propietarios deshacerse de los inquilinos con contratos a largo plazo.
Sin embargo, es importante asegurarse de que está cubierto legalmente, ya que hay estafas por ahí. Independientemente de si alquilas una vivienda a corto o largo plazo, debes asegurarte de que la propiedad ha recibido una licencia de alquiler (alojamento local) por parte del ayuntamiento.
| Español | portugués |
| Alquiler | renda |
| Fianza | caucao |
| Subarriendo | sublocacao |
| Contrato de duración determinada | contrato com prazo certo |
| Contrato de duración indefinida | contrato por duracao indeterminada |
| Resolución del contrato | resolucao do contrato |
| Desahucio | despejo |
Costes del alquiler de una vivienda en Portugal
Los costes de alquiler en Portugal suelen acordarse entre el propietario y el inquilino y se permiten revisiones anuales. Los aumentos del alquiler tienen un límite. El propietario debe informarle por escrito al menos 30 días antes de que se produzca el aumento propuesto.
Los gastos de alquiler no suelen incluir los servicios, como el gas, el agua y la electricidad. Hay que incluirlos en el presupuesto, además del alquiler.
| Zonas más caras | EUR |
| Lisbon | 1.500 |
| Porto | 1.100 |
| Faro | 880 |
| Beja | 730 |
| Setúbal | 690 |
| Zonas más baratas | EUR |
| Guarda | 350 |
| Portalegre | 370 |
| Castelo Branco | 390 |
| Vila Real | 400 |
| Santarém | 420 |
En el Algarve, los apartamentos son algo más baratos, sobre todo en temporada baja. Un apartamento de 120 metros cuadrados cuesta unos 700 euros al mes en alquiler.
Depósitos de alquiler en Portugal
Es habitual que los propietarios pidan el equivalente a dos meses de alquiler como depósito de seguridad antes de que te mudes.
A diferencia de otros países europeos, no existe un sistema de gestión de depósitos. Esto significa que los propietarios pueden retener la fianza ellos mismos mientras dure el alquiler. Una opción, sin embargo, es ver si se puede acordar depositar la fianza en una cuenta de depósito, que no puede ser tocada por ninguna de las partes durante el periodo de alquiler y, en algunos casos, se pueden compartir los intereses ganados por la fianza.
Cómo recuperar la fianza
Una vez finalizado el contrato de arrendamiento y después de que el propietario haya inspeccionado la vivienda en busca de daños, tendrá que devolverte la fianza, aunque no hay una fecha estricta en la que deba hacerse como en otros países.
La Oficina Nacional de Arrendamientos (Balcao Nacional do Arrendamento) se ocupa de los desahucios, pero no resuelve los litigios sobre la fianza, que deben dirimirse en los tribunales civiles.
Inventario
Antes de la mudanza, el propietario suele preparar un inventario, que documenta el estado de la vivienda y enumera los objetos incluidos en la misma. Aunque usted es responsable de dejar la vivienda en el mismo estado en que la encontró, se permite el desgaste general.
Dejar la vivienda
Por lo general, puedes avisar al propietario después de seis meses de contrato. Si te queda más de un año de contrato, tendrás que avisar con 120 días de antelación, mientras que si te queda menos de un año, normalmente puedes avisar con 60 días de antelación. También es posible rescindir el contrato de arrendamiento si el propietario incumple el contrato, por ejemplo, si no realiza las obras de renovación necesarias.
El arrendador puede avisar si necesita la vivienda por sí mismo o si está llevando a cabo obras de renovación que requieren que la propiedad esté vacía. En estos casos, el arrendador deberá notificarlo con seis meses de antelación y, si el motivo son las obras de reforma, puede tener que indemnizarte con hasta un año de alquiler o reubicarte en una vivienda comparable.
Si tienes un contrato indefinido y el propietario quiere poner fin al alquiler por cualquier otro motivo, tendrá que avisarte con dos años de antelación.
Encontrar un traductor
Los contratos de alquiler suelen estar exclusivamente en portugués, por lo que es posible que tenga que contratar a un traductor.
Prestaciones y ayudas a la vivienda
Las personas con bajos ingresos o con dificultades para encontrar una vivienda de alquiler disponen de viviendas sociales. La forma de solicitar este tipo de vivienda varía en todo el país, así que lo mejor es ponerse en contacto con la autoridad local para obtener más información.
Dónde buscar una vivienda de alquiler en Portugal
Portugal cuenta con todo tipo de viviendas, desde apartamentos urbanos hasta lujosas villas, y la mayoría de las propiedades se pueden alquilar a través de agencias inmobiliarias locales.
La mayoría de las propiedades en zonas turísticas se alquilan totalmente amuebladas (mobiliadas). Los alquileres a largo plazo en las grandes ciudades suelen estar disponibles sin amueblar (sem mobilia).
Aunque a veces los propietarios anuncian sus propiedades en alquiler, hay que tener cuidado de no entregar el dinero en efectivo sin un contrato formal, ya que se podría estar renunciando a algunos de los derechos legales.
Algunos portales inmobiliarios en Portugal son: