En esta guía vamos a ver algunos conceptos básicos que debemos conocer antes de comprar una propiedad inmobiliaria en Portugal. Conoceremos los procesos legales y los registros necesarios, los costes de transacción de la propiedad, el impuesto sobre las ganancias de capital y otras tasas asociadas a la compra de una propiedad en Portugal.
¿Cómo comprar casa en Portugal?
¿Debería alquilar o comprar una vivienda en Portugal?
Es una de las preguntas más comunes que se hacen los expatriados en su mudanza a Portugal. La respuesta depende de varios factores, como el tiempo que pienses permanecer en el nuevo país de residencia, el mercado inmobiliario actual y el coste de una hipoteca para expatriados.
La decisión de alquilar o comprar depende en gran medida de la ubicación y el tipo de propiedad. Mientras que el alquiler en Portugal permite flexibilidad, los alquileres a largo plazo pueden escasear en las zonas turísticas más populares, donde algunos propietarios están encantados de cobrar alquileres elevados por alquileres vacacionales a corto plazo y dejar las propiedades vacías durante la temporada tranquila.
Sin embargo, con los actuales tipos de interés, históricamente bajos, la compra de una propiedad en Portugal puede resultar a veces más barata que el pago de un alquiler mensual. Para los compradores, los precios de los inmuebles en Portugal están en alza a medida que la economía se recupera, pero siguen siendo relativamente bajos tras la crisis económica del país. En general, los precios aumentaron un 3,66% interanual en enero de 2016, hasta alcanzar una media de 1.047 euros por metro cuadrado.
Como el mercado solo ha empezado a recuperarse, Portugal sigue siendo un mercado inmobiliario más arriesgado que otros países europeos, aunque también existe la posibilidad de obtener mayores rendimientos a largo plazo. Los impuestos sobre las plusvalías también pueden restar una parte importante de los beneficios (especialmente para los no residentes), al igual que los honorarios de los agentes inmobiliarios, por lo que aquellos que planean pasar menos tiempo en Portugal deberían considerar si pueden recuperar los costes de su inversión a corto plazo.
La propiedad inmobiliaria en Portugal
Alrededor del 75% de las personas que viven en Portugal son propietarias de su vivienda. Es una cifra que se ha mantenido estable durante la última década.
En Portugal no hay restricciones a la propiedad extranjera, y los ciudadanos no comunitarios pueden obtener un permiso de residencia de cinco años (conocido como la Gold Visa de Portugal) si compran una propiedad por un valor mínimo de 500.000 euros. Además de permitirle trabajar o estudiar en Portugal, el visado de oro le permite solicitar la residencia permanente al cabo de cinco años.
Para comprar una propiedad en Portugal, debemos tener un NIF (Numero fiscal de contribuinte) que se puede conseguir en la oficina local de impuestos. Si decides abrir una cuenta bancaria, se te asignará automáticamente un número fiscal personal. Aunque no es necesario abrir una cuenta bancaria, puede ser útil para transferir dinero y realizar pagos regulares durante el proceso de compra de una vivienda.
Cómo encontrar una propiedad en venta en Portugal
La forma más fácil de encontrar una propiedad en Portugal es ponerse en contacto con una agencia inmobiliaria local con experiencia, aunque se pueden encontrar algunos casos de ventas privadas, es poco frecuente.
Todos los agentes inmobiliarios deben estar registrados en el gobierno y mostrar un número de licencia (Associacao de Mediadores Imobiliarios). Puede averiguar si su agente está registrado poniéndose en contacto con el Instituto da Construcao e do Imobiliario.
Los agentes inmobiliarios en Portugal trabajan en nombre del vendedor a base de comisiones. Aunque no tendrá que pagar los honorarios del agente inmobiliario al comprar una propiedad en Portugal, tenga esto en cuenta y asesórese de forma independiente antes de lanzarse.
A continuación, se enumeran algunos de los principales portales inmobiliarios: Century 21, ReMax, Sapo, ERA, etc.
Construir tu propia casa en Portugal
Es posible construir tu propia casa en Portugal una vez que has comprado un terreno (lote) con permiso de construcción. Puedes comprobar la licencia de uso del terreno (licenca de utilizacao) en el ayuntamiento de la localidad.
A continuación, tendrás que buscar un arquitecto y un constructor. Deberías obtener presupuestos varios profesionales, asegurarte de que están plenamente asegurados y comprobar ejemplos de sus trabajos anteriores, ya que la oferta más baja podría no ofrecerte la mejor relación calidad-precio a largo plazo.
Los constructores son responsables de cualquier defecto menor que se produzca en el plazo de un año desde la fecha de la mudanza, y de cualquier defecto estructural durante los cinco años siguientes a la finalización de la obra. Por lo tanto, antes de mudarse, siempre debe tener un informe de averías que le alerte de cualquier posible problema lo antes posible.
Ayudas para la compra de una vivienda portuguesa
Aunque no existen planes gubernamentales para ayudar a los compradores extranjeros a acceder a la propiedad en Portugal, el visado de oro es muy popular entre los compradores extranjeros.
Hay algunos requisitos que debe cumplir si solicita un visado de oro. Por ejemplo, tendrá que permanecer en Portugal durante al menos siete días en el primer año y 14 o más días en los años siguientes. A finales de abril de 2016, el gobierno había entregado 3.247 visados de oro y 3.950 residencias familiares.
Ofertas y contratos
Una vez que hayas encontrado una propiedad en venta que te guste, es aconsejable invertir en los servicios de un abogado independiente, especialmente si no hablas portugués con fluidez. Su abogado puede encargarse de verificar la información contractual y ayudar a organizar una inspección de la casa para comprobar si hay algún problema con la propiedad.
Como en muchos países europeos, la ley obliga a contratar a un notario. Un notario difiere de su abogado independiente en el sentido de que un notario es esencialmente un intermediario. Puede encontrar un notario a nivel local o a través de directorios como Notaries Europe o el European Directory of Notaries.
Una vez aceptada la oferta, el notario inspecciona los detalles de la transacción. A continuación, comprueba los detalles de la propiedad en el Registro de la Propiedad (Conservatoria de Registo Predial) y en la Agencia Tributaria (Repartição de Finanças).
Si está de acuerdo en seguir adelante, firmará un contrato (Contrato de Promessa de Compra e Venda). Una vez firmado, ambas partes están legalmente obligadas a finalizar la transacción.
En este momento, se paga la fianza y se fija una fecha de finalización, antes de pagar el impuesto municipal de transmisiones patrimoniales (IMT). Por último, se firma la Escritura Pública de Compra y Venta (Escritura Publica de Compra e Venda) y la propiedad se registra a tu nombre.
Cuánto cuesta comprar una casa en Portugal
En Portugal existen una serie de costes adicionales. El más importante es el Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT). Si la vivienda es su residencia principal, no tendrá que pagar el IMT por los primeros 92.407 euros del precio de compra. A partir de ahí, se reduce mediante un sistema escalonado. Si compra una casa de vacaciones, tendrá que pagar un 1% adicional de los primeros 92.407 euros. Costes del IMT para residentes:
- Hasta 92.407 euros: 0%.
- 92.407€ - 126,403€: 2%
- 126,403€ - 172,348€: 5%
- 172,348€ - 287,213€: 7%
- 287,213€ - 574,323€: 8%
- 574,323€+: 6%
Otros costes que hay que presupuestar son:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Imposto do Selo): se cobra el 0,8% del precio de compra
- Gastos de notaría y registro de la propiedad
- Honorarios de los abogados
- Gastos hipotecarios portugueses: como gastos de tasación y de registro
Vender una propiedad en Portugal
Si decides vender una propiedad en Portugal, tendrás que tener en cuenta el impuesto sobre las plusvalías en tus cálculos.
Si eres residente en Portugal, sólo tendrás que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre el 50% de sus ganancias, aunque puedes deducir los costes de cualquier mejora que hayas realizado en la propiedad en los cinco años anteriores a su venta. El tipo impositivo dependerá de tus circunstancias, ya que el impuesto sobre las plusvalías se incluye en el impuesto sobre la renta total en Portugal.
Sin embargo, si no eres residente oficial, tendrás que pagar un tipo fijo del 28% sobre todas las plusvalías.
A la hora de vender tu casa, también debes tener en cuenta los costes de los agentes inmobiliarios, que pueden restarte una parte de los beneficios totales. Los agentes inmobiliarios en Portugal pueden cobrar alrededor de un 3-5% (más un 23% de Impuesto sobre el Valor Añadido/IVA) del valor de la propiedad.